賃料にも家賃と地代があります。
家賃は建物の賃借人が賃貸人に毎月支払っている賃料のこと、
地代は土地の賃借人が賃貸人に毎月支払っている賃料のことです。
最も問題になるのは、契約時の賃料と今の相場賃料との開差です。
お隣の店舗・事務所などが空室となって、入居者募集中の看板が出ている。
一般人のフリをして問い合わせたら、「ウチの家賃の・・・・・」というパターンです。
現在、最も多い相談です。
賃料が難しいのは、契約の形態、同じ建物でも借りている位置・方向、更新時の取り決め、貸主と借主の人間関係など、非常に多種多様で、簡単に「相場と比較して・・・」と片付けることができない部分が案外多いことです。また、賃貸市場の変化のスピードも速いです。
私でよろしければ、依頼者様のご要望に応じて、同行のうえ貸主様への説明にも伺います。
しかし、依頼者様にしても、十数万も開差があるというなら別ですが、鑑定評価書を取ってまで交渉する価値があるのか疑問です。
そこまでしてしまうと相互の信頼関係が保てなくなることも考えておく必要があります。
マンション・アパートの場合、賃料も低いですので、事情が許せばさっさと別の物件を捜すほうが得策です。
問題は店舗・事業所などで容易に移転できないような事情がある場合です。
しかし、貸主借主の関係は継続的な相互依存の関係です。その物件を借りている限り延々と続きます。
丁々発止でやりあってしまうと、いざ頼みごとをしないといけなくなった時に気まずくありませんか?
実務上も、双方から話を聞ける状況でないと、適切な評価が出来ない一面があります。
依頼者様から聞いていなかった事実を相手から聞かされるような事もあります。
家賃を下げて欲しいけれど、具体的には何も着手していない方が読まれていたら申し上げたいことがあります。
この場合、依頼者様も汗をかき、泥にまみれる必要があると私は思います。
最初から第三者と一緒に行くと、相手は間違いなく、警戒します。
訴訟になるのが嫌で交渉に応じてくれるでしょうか?
相手にプレッシャーを掛けても、上にも書いたように、貸主借主の関係は続きます。
「コチラもツライ、相手もツライ」のです。
最初から相互理解を追求するほかないのが実情だと思います。
その気がないなら、いきなり訴訟すれば良いことです。
相手にとにかく実情を話して理解してもらい、交渉に応じてもらうほかありません。
ある程度の理解が得られた段階で専門家を登場させるのが適切だと思います。
手前味噌になりますが、その場合に最も適切なのは不動産鑑定士です。
不動産鑑定士には、法律行為の代理権能はなく、訴訟代理権もありません。
鑑定評価書を提出する権能しかありません。
だからこそ中立公正を保持できる訳です。
私は経歴にあるとおり、地主さんの相続対策の土地活用の営業担当をしておりました。
東京でしたので、事情は違うかも知れませんが、それでも相手の状況への理解もあります。
両者が納得できる鑑定評価でお役に立てると思います。
<弊社対応事案>
@地代減額 | |
(対象物件) | 県下某市の幹線道路沿いの低層店舗の普通借地権の地代改定 |
(相談内容) | 借主の事務所にて社長さんと面談。 貸主は地元で不動産業を営む大地主だった。 既に賃料の減額を賃貸人に打診してあった。根拠がなく困り果てての相談だった。 |
(対応内容) | 鑑定評価で対応。 まず、鑑定士に聞く旨を先に地主さんに伝えるようお願いした。 また、地主さんにも当方が評価内容を説明する旨を伝えた。 評価終了後、鑑定評価額とその他のアドバイスを行い、後日、依頼者同行のうえ地主さん側に開示して説明した。 |
(結果) | 数十万円の減額で妥結した。 |
(補足) | 妥結した日、すぐに社長さんから電話をもらいました。 報酬は十分頂いていましたが、さらに心からの感謝の言葉を頂きました。 このときは本当に鑑定士冥利に尽きました。 地代の場合、地上建物の収去の問題がありますので、上手く行かないから退去・・・というような選択肢をとれません。 ある意味、難しい交渉なのです。 この社長さんには事業継続に対する真摯な思いがあり、その気持ちが相手を動かした。 それが無事妥結に辿りついた最大の要因だったと思います。 |
A家賃減額 | |
(対象物件) | 県内某市の流通倉庫の家賃改定 |
(相談内容) | 現地で依頼者さんと面談。 賃貸の開始時期はバブル期で今の家賃負担は重い。 新たに借りれば今なら一体いくらくらいなのか知りたいとの相談。 |
(対応内容) | 鑑定評価で対応。 バブル期の契約でしたので、確かに高い賃料を支払っていました。 新規賃料を求める鑑定評価をして鑑定評価書を交付しました。 継続賃料と新規賃料との違いを伝え、減額交渉する場合の留意点もお話しました。 |
(結果) | 退去した。 |
(補足) | 鑑定評価書交付後、弁護士さんから内容の問い合わせがありました。 交渉にあたって、弁護士さんに相談し、一緒に交渉に当たってもらったのかも知れません。 後日、物件の前を通りがかると既に退去されていました。 家賃減額訴訟を提起されたかも知れませんし、安く条件の合うところを見つけられたのかも知れません。 時系列的には、先の@の事案より、この事案の方が実は古いです。 相談時にはできればその場所で営業を続けたい旨の話をされておられましたので、この事案は少々考えさせられた事案でした。 この件以降、依頼者様に貸主さまと私を引き合わせていただくよう、お願いすることが多くなりました。 |